힐스테이트 광명11 분양가 및 청약 조건 심층 분석 (광명 뉴타운 최대어)

광명 뉴타운 재개발 구역 중 최대 규모이자 최상의 입지로 평가받는 **힐스테이트 광명11**의 분양 정보가 윤곽을 드러내고 있습니다. 총 4,291세대의 매머드급 단지로, 지하철 7호선 광명사거리역을 품은 초역세권 입지로 실수요자와 투자자 모두의 높은 관심을 받고 있습니다. 본 포스팅에서는 2025년 11월 분양 예정인 **힐스테이트 광명11**의 분양가, 일반 공급 세대 구성, 청약 조건 및 압도적인 입지 환경에 대해 심층적으로 분석합니다.

1. 핵심 개요: 광명 뉴타운 최대어, 힐스테이트 광명11

**힐스테이트 광명11**은 경기도 광명시 광명동 158-403번지 일원(광명11R구역)에 들어서는 하이엔드 대단지입니다. 광명 뉴타운 재개발 사업 중에서도 그 규모와 입지 면에서 독보적이며, 지하 5층부터 지상 최고 42층까지 25개 동으로 구성될 예정입니다.

단지 개요 및 공급 규모

예상 분양가 분석 및 시세 안전마진

가장 큰 관심사인 **힐스테이트 광명11 분양가**는 조합과 시공사의 최종 협의안에 따라 평당 최고 4,500만원으로 확정되었습니다. 이는 광명시 역대 최고 수준의 분양가로, 청약 경쟁률에 큰 영향을 미칠 전망입니다.

주변 시세와 비교할 때, 인근 ‘철산 래미안자이 84㎡’의 매매 호가(약 11.7억 원)보다 **힐스테이트 광명11**의 84㎡ 예상 분양가(15.3억 원)가 높게 책정되어 안전마진이 불확실하다는 분석이 있습니다. 다만, 4,291세대 규모의 신축 초역세권 단지라는 프리미엄을 고려할 때, 실수요층의 꾸준한 관심은 이어질 것으로 보입니다.

2. 힐스테이트 광명11 청약 일정 및 공급 세대

입주자 모집 공고 예상 일정

현재 예정된 일정으로는 2025년 11월 초 분양이 계획되어 있으며, 입주자 모집 공고 예정일은 11월 7일(금)로 예측됩니다. 청약을 준비하는 분들은 모집 공고일 전에 자격 요건 및 예치금을 미리 충족해야 합니다.

일반 분양 세대수 및 평형 구성

총 4,291세대 중 일반 분양 물량은 652세대로, 비교적 적은 편입니다. 일반 분양 물량은 59㎡에 집중되어 있어 해당 평형의 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다.

• **소형/중소형:** 39㎡ 31가구, 51㎡ 103가구
• **국민 평형:** 59㎡ 494가구 (가장 많은 물량)
• **중대형:** 74㎡ 22가구, 84㎡ 2가구 (84㎡는 극소량)

특히, 희소성이 높은 84㎡ 평형은 일반 공급 물량이 단 2가구에 불과하여 높은 가점 커트라인이 예상됩니다. 청약을 계획 중인 분들은 **힐스테이트 광명11 특별공급** 및 **일반공급**의 세부 조건에 맞춰 전략을 세워야 합니다.

3. 압도적인 입지 분석 (초역세권, 초품아, 대단지)

**힐스테이트 광명11**은 광명 뉴타운 중에서도 최고의 입지적 강점을 가집니다. 초역세권, 초품아, 그리고 매머드급 대단지라는 삼박자를 갖추고 있어 생활 인프라 측면에서 완벽에 가깝습니다.

교통 및 주변 환경

• **초역세권:** 지하철 7호선 **광명사거리역**이 단지와 접해 있는 명실상부한 초역세권입니다. 7호선 이용 시 가산디지털단지역(4분), 강남 고속터미널역(31분)까지 환승 없이 빠른 이동이 가능합니다.
• **도로망:** 서부간선도로, 남부순환로, 서해안고속도로 등이 인접해 있어 서울 및 수도권 진출입이 용이합니다.
• **상권:** 광명전통시장, 광명사거리역 및 철산역 중심 상권이 도보권에 위치하며, 광명시청 등 주요 행정시설 이용이 편리합니다.

교육 환경 및 커뮤니티 시설 특장점

교육 환경 또한 우수합니다. **광명남초**가 단지와 접해 있어 어린 자녀들의 안전한 통학이 가능한 ‘초품아’ 단지입니다. 이 외에도 광명고, 명문고, 경기항공고 등이 도보 통학 거리에 있습니다.

**힐스테이트 광명11**은 대규모 단지의 이점을 살려 하이엔드 커뮤니티 시설인 ‘클럽 힐스(CLUB HILLS)’를 조성할 예정입니다. 특히, 실내 수영장, 사우나, 골프연습장, 피트니스 센터 등 차별화된 풀라인업 시설이 주목됩니다.

4. 힐스테이트 광명11 청약 규제 및 핵심 체크리스트

규제 지역 여부 및 전매 제한

**힐스테이트 광명11**이 위치하는 광명시는 현재 투기과열지구 및 청약과열지역(규제지역)에 해당됩니다. 따라서 청약 조건 및 전매 제한에 대한 엄격한 기준이 적용됩니다.

• **규제 지역:** 투기과열지구 및 청약과열지역
• **전매 제한:** 3년으로 예상되나, 향후 규제 완화 여부와 정확한 기간은 **입주자 모집 공고**를 통해 최종 확인해야 합니다.
• **거주 의무 기간:** 분양가 상한제 미적용 단지로 실거주 의무는 없을 가능성이 높지만, 이 역시 공고문 확인이 필요합니다.

중도금 대출 및 1순위 자격 요건

중도금 대출은 일반적인 재개발 사업지 조건에 따라 이자 후불제가 적용될 가능성이 높습니다. 그러나 규제지역으로 인해 대출 총액이 60% 이내가 아닌 40%로 축소될 우려도 있으므로 자금 조달 계획을 철저히 세워야 합니다.

일반 공급 1순위 청약 자격은 다음과 같습니다:

1. 광명시 및 경기·인천·서울 거주 만 19세 이상인 세대주
2. 청약통장 가입 기간 24개월 이상 및 예치금 충족
3. 무주택 또는 1주택자
4. 과거 5년 내 다른 주택 당첨 사실이 없을 것

특히, 광명시에서 2년 이상 계속 거주한 신청자에게 해당 지역 1순위 자격이 우선 부여됩니다. **힐스테이트 광명11**은 고가 분양가에도 불구하고 최상의 입지적 가치 덕분에 높은 경쟁률을 기록할 것으로 전망됩니다.