2026년 드파인 연희 청약: 숲세권 하이엔드, 안전마진은 1억?

SK에코플랜트의 하이엔드 브랜드 ‘드파인(DEFINE)’이 서울에 첫 상륙합니다. 서대문구 연희1구역을 재개발한 드파인 연희는 홍제천과 안산을 품은 숲세권 입지로 주목받고 있습니다. 하지만 역세권 접근성과 다소 높게 책정된 분양가로 인해 ‘실거주냐 투자냐’를 두고 고민이 깊어지는 단지입니다. 청약 전 반드시 따져봐야 할 득과 실을 가감 없이 분석해 드립니다.

📋 목차 바로가기

1. 📜 드파인 연희 기본 정보 및 분양가
2. 🏘️ 일반공급 세대수 분석
3. ✨ 특별공급 예상 물량
4. 📈 입지 분석 및 투자가치 (안전마진)
5. ⚠️ 청약 전략 및 5가지 주의사항

드파인 연희 기본 정보 및 분양가

위치: 서울특별시 서대문구 연희동 533-5번지 일원 (연희1구역 재개발)
단지 규모: 지하 4층 ~ 지상 29층, 13개 동, 총 959세대
일반 분양: 총 332세대 (조합원, 임대 제외)
시공사: SK에코플랜트 (드파인 브랜드 적용)
분양 일정: 2026년 1월 20일 1순위 청약 예정 (입주자 모집공고 1월 초)
규제 사항: 투기과열지구, 분양가상한제 적용 단지입니다. (전매제한 10년 예상, 실거주 의무 확인 필수)

드파인 연희 확정/예상 분양가 (최고가 기준)

타입(전용)	평당 추정가	공급 금액(최고가)	비고
59㎡ (24평)	약 6,970만원	약 12.4억 원	주력 평형
74~75㎡ (29평)	–	약 13.3억 ~ 13.8억 원	틈새 평형
84㎡ (33평)	약 6,140만원	약 14.0억 ~ 15.6억 원	국민 평형
115㎡	–	약 23.6억 원	1세대 공급

3.3㎡당 평균 분양가는 약 4,300만 원 수준이나, 옵션 및 층수에 따라 실제 체감가는 더 높을 수 있습니다.
분양가상한제가 적용되었음에도 주변 시세 대비 저렴하지 않다는 평가가 있어 자금 계획을 철저히 세워야 합니다.

일반공급 세대수 분석

전체 959세대 중 일반분양 물량은 332세대입니다.
주력 평형: 전용 59㎡(172세대)와 84㎡(112세대)가 메인이며, 특히 59타입의 비중이 52%로 가장 높습니다.
추첨제 전략 부재: 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 물량은 100% 가점제로 공급될 가능성이 매우 높습니다. 따라서 가점이 낮은 2030세대나 유주택자에게는 당첨 문턱이 높을 것으로 예상됩니다.

특별공급 예상 물량

일반분양 332세대 중 약 54.5%인 181세대가 특별공급으로 배정될 예정입니다.
일반공급(약 151세대)보다 물량이 많으므로 자격이 된다면 특공을 적극 공략해야 합니다.

유형별 모집 세대수 (총 181세대)

특별공급 유형	배정 세대수	비고
신혼부부	76세대	가장 많은 물량
다자녀가구	33세대	서울 거주자 유리
기관추천	33세대	–
생애최초	29세대	추첨제 일부 포함
노부모부양	10세대	–

입지 분석 및 투자가치 (안전마진)

교통 (가좌역세권): 경의중앙선 가좌역이 도보 5~10분 거리에 있습니다. 여의도(YBD), 광화문(CBD), 상암(DMC) 접근성은 우수하지만, 강남(GBD) 출퇴근은 환승 포함 50분 이상 소요되어 다소 불편할 수 있습니다.
교육 환경: 연희초, 연희중, 연희고 등 학교가 밀집해 있고 명지대 인근 학원가 이용이 가능합니다. 서북권의 전통적인 학군지 연희동의 면모를 갖추고 있습니다.
자연 및 인프라: 홍제천, 안산 도시자연공원이 인접한 확실한 숲세권 단지입니다. 다만, 대형마트나 백화점 등 대형 상업시설은 차량이나 대중교통을 이용해 신촌/상암으로 이동해야 합니다.
안전마진 분석 (냉정한 평가):
- 인근 구축 대장주인 DMC파크뷰자이(84㎡ 실거래 15~17억)와 비교 시, 드파인 연희의 분양가(14~15.6억)는 약 1억 원 내외의 안전마진만 존재하는 수준입니다.
- 소위 ‘로또 청약’이라기보다는, 신축 프리미엄과 하이엔드 브랜드를 적정 가격에 선점하는 실거주 관점의 접근이 유효합니다.

청약 전략 및 5가지 주의사항

🚨 드파인 연희 청약 전 필수 체크리스트

자금 조달 (LTV 규제): 투기과열지구로 대출 규제가 엄격합니다. 전용 84㎡ 기준 최소 7~8억 원 이상의 현금 동원력이 필요할 수 있습니다. (계약금 10% + 중도금 자납 가능성 + 잔금 시 LTV 제한 고려)
실거주 의무: 분양가상한제 적용으로 3~5년의 실거주 의무가 부과될 가능성이 큽니다. 입주 시점에 전세를 놓아 잔금을 치르는 전략이 불가능할 수 있으니 공고문을 필히 확인해야 합니다.
전매 제한: 당첨 시 10년간 재당첨 제한 및 장기간 전매가 금지됩니다. 단기 시세차익을 노리는 투자자에게는 적합하지 않습니다.
가점제 위주: 85㎡ 이하는 100% 가점제이므로, 청약 가점이 60점대 후반은 되어야 안정권일 것으로 예상됩니다.
입지 호불호: 언덕 지형이 많은 연희동 특성상 단지 내 경사도와 역까지의 실제 도보 체감 거리를 임장을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

최종 결론: 드파인 연희는 서울 서북권에서 희소성 높은 ‘숲세권 하이엔드 신축’이라는 명확한 장점이 있습니다. 다만, 안전마진이 크지 않고 규제가 강력하므로, 마포·여의도 출퇴근 실거주자가 장기 보유 목적으로 접근하는 것이 가장 합리적인 전략입니다.